Instandsetzung- und Sanierungskonzept für Gebäude der sechziger und siebziger Jahre
am Beispiel der Geschosswohnungsbauten

Helgastraße 9 und 16-18

32423 Minden

     

 

Die Gebäude befinden sich im Bestand der

GSW - Genossenschaft für Siedlungswesen und Wohnen Minden eG
Manteuffelstraße 2
32423  Minden                                  www.GSWMinden.de

Seiteninhalt

· Grundlagen
· Konzept
   · Instandsetzung
      · Primärkonstruktion
           · Flachdachsanierung
           · Außenwandsanierung
           · Balkonsanierung
           · Laubengangsanierung
      · Fenster / Hauseingangsbereiche / Treppenhäuser
      · Allgemeinbereiche / Innenausbau / Haustechnik
   · Modernisierung
· Zusammenfassung
· Sanierungsschema

Grundlagen Problemstellung 

Bei den Gebäuden Helgastraße 9 und 16-18 im Minden Dankersen handelt es sich um Mehrfamilienhäuser im Bestand der GSW Minden. Die Häuser wurden in den Jahren 1968/69 vom Architekturbüro Prof. Dipl.-Ing. Bollmann geplant und sind nach der Baugenehmigung vom 19. Dezember 1969 gebaut worden.
Diese Gebäude gehören damit zu den ca. 30% der heute genutzten Wohngebäude, die während der enormen Bautätigkeit in den zwanzig Jahren von 1960 bis 1980 in Westdeutschland errichtet wurden.

Historie

Während in den ersten Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg die dringendsten Probleme der Wohnraumversorgung gelöst wurden, entstanden in den sechziger und siebziger Jahren zur Zeit des "Wirtschaftswunders" Wohngebäude - vorrangig im Geschosswohnungsbau - bis hin zur vollständigen Bedarfsdeckung; zuerst in den durch den Krieg zerstörten Bereichen der Städte, später auch in neuen Wohngebieten an den Stadträndern.

 

Die in diesen Jahren entstandenen Gebäude - soweit der private Hausbau unberücksichtigt bleibt - lassen sich im wesentlichen in zwei Gebäudetypen aufteilen. Zum einen wurden die klassischen Bauformen mit Satteldach und zentraler Erschließung innerhalb des Gebäudes erstellt. Im Zuge der größer werdenden Gebäudeeinheiten und unter der Vorgabe, den umbauten Raum möglichst vollständig für Wohn- und Nutzzwecke auszunutzen, wurden vermehrt Typen mit Flachdächern sowie einer Erschließung über Laubengänge entwickelt und erstellt.

 

Die Entwicklung war konsequent und den damaligen Vorgaben, den Bedarf an ausreichendem Wohnraum möglichst kurzfristig zu decken, entsprechend. Wie kaum in einer anderen Bauepoche waren diese zwanzig Jahre durch Veränderungen und Experimente geprägt. Während in den frühen sechziger Jahren noch überwiegend Baukonstruktionen mit einschaligen Mauerwerk und Ortbetondecken geplant und realisiert wurden, wird Beton in den späteren Jahren zum überwiegenden Baustoff. In dieser Zeit werden auch wieder vielfach die Möglichkeiten des elementierten Bauens durch Vorfertigung genutzt. Dementsprechend zeichnet sich auch diese Entwicklung in den Architekturformen ab. Beginnend bei den traditionellen Bauformen der späten fünfziger und beginnenden sechziger Jahre mit Putzbauten, geneigten Dächern und einfachen Lochfassaden ändert sich das Bild hin zu den funktionalen Architekturformen der siebziger Jahre mit Flachdächern, Sicht- und Waschbetonfassaden, Vorhangfassaden, Balkonen und Loggien und den sehr häufig anzutreffenden horizontalen Erschließungen über Laubengänge.

Beide Formen des Geschosswohnungsbaus hatten und haben ihre Berechtigung. Beide Formen sind aber "in die Jahre" gekommen und bedürfen nun nach einer mehr als dreißigjährigen Nutzung der Sanierung und sicherlich auch der Modernisierung.

Nach der Wiedervereinigung und der unmittelbar darauf einsetzenden Sanierung der Bausubstanzen in den neuen Bundesländern, insbesondere der Plattenbauten, werden nun auch in den alten Bundesländern die sozialen und bautechnischen Probleme der Wohnbauten und Siedlungsstrukturen der sechziger und siebziger Jahre erkannt. Die weitgehende Sättigung des Wohnungsbedarfs verstärkt ebenso die Notwendigkeit, diese baulichen und sozialen Probleme einzelner Gebäude und auch ganzer Siedlungen zu beheben, zumal es in Teilbereichen zu erheblichen Leerständen kommt.

Weder aus politischer noch aus wirtschaftlicher Sicht ist es sinnvoll, auch stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und "in zeitgemäßer Form" wieder zu errichten. Ausgenommen mögen einzelne Hochhaus-Objekte mit 80, 100 oder mehr Wohneinheiten an einer zentralen Erschießung sein; Gebäude, bei denen sich technische und auch soziale Mängel konzentrieren.

In den Wohngebäuden Helgastraße 9 und 16-18 befinden sich jeweils achtzehn bzw. zwölf Wohneinheiten in drei Geschossen. Beide Häuser sind konstruktiv in identischer Form gebaut, so dass sich auch die technischen Probleme in fast gleicher Ausprägung an beiden Gebäuden finden lassen.

Die Fassaden der Gebäude werden durch eine vorgesetzte Schale aus Gasbeton dominiert, ebenfalls große Bereiche sind mit Faserzementplatten verkleidet.  

Ziel einer Instandsetzung diese Gebäude ist es daher, eine für die jetzigen und zukünftigen Bewohner ansprechende Sanierung durchzuführen, die auch den wirtschaftlichen Interessen und Notwendigkeiten der Wohnungsbaugesellschaft entspricht - eine Sanierung, die eine weitere Identifizierung des Bewohners mit seinem Wohnumfeld ermöglicht, gleichzeitig aber das Gefühl verstärkt, in einem modernen und zukunftssicheren Gebäude zu wohnen.

  

Konzept Helgastraße 

Die Gebäude Helgastraße 9 und 16-18 wurden im Jahr 1970 erstmalig bezogen. Nach nun 30jähriger Nutzung müssen die baulichen Defizite behoben werden. Es handelt sich dabei zum Teil um Defizite, die schon seit der Erstellung der Gebäude vorhanden waren und in ihrer Konstruktion begründet sind aber in der Hauptsache um Mängel und Schäden, die erst im Laufe der Jahre und während der Nutzung entstanden sind. Daher sind die Leistungen in Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen zu trennen und zu bewerten, zumal die Finanzierung bestimmten Regeln des Mietrechts unterliegen.

Durch Instandsetzungsarbeiten werden Bauwerksschäden behoben. Durch Gebrauch eines Gebäudes kommt es zu Verschleiß und Abnutzung, Verwitterung und Baumängel tragen zur Alterung des Gebäudes bei – es entstehen Bauwerkschäden. Im Laufe der Zeit haben sich allerdings auch die Wohnungsstandards erheblich geändert. Durch Modernisierung kann der Gebäudestandard erhöht werden. Als Beispiele für Modernisierungen kann hier die Wärmedämmung und die Gebäudetechnik in den Bereichen Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen genannt werden, da sich hier im Lauf der Jahre erhebliche Verbesserungen durchgesetzt haben. Zudem wurden in den vergangenen Jahren Vorschriften wie zum Beispiel die Wärmeschutzverordnung und der Feuerschutz erheblich erweitert so dass beim Eingriff in diese Bereiche die neuen Vorschriften grundsätzlich zu beachten sind.

Der moderne Geschosswohnungsbau stellt wohl mit die höchsten Anforderungen an die Qualität der Planung und Ausführung. Anspruchsvolles Design, durchdachte Grundrisse und hochwertige Ausführung sind die Voraussetzung damit sich das Objekt auf dem Markt behaupten kann. Werden bestehende Gebäude wie hier in der Helgastraße überarbeitet, so ist selbstverständlich nicht jedes Kriterium optimal zu erfüllen. Einige Bereiche bedürfen zudem keiner Modernisierung.

Aufgrund des Alters der Gebäude sowie bestimmter Baukonstruktionen sind Instandsetzungsarbeiten erforderlich, wie zum Beispiel an den Loggiengängen des Hauses Helgastraße 9. Gestiegene Anforderungen, insbesondere im Bereich Wärmeschutz - aktuell thematisiert durch den kräftigen Anstieg der Heizenergiekosten - erfordern umfangreiche Nachrüstungsarbeiten.


Loggiengang - Helgastrasse 9

Die haustechnische Installation wurde in diesem Sanierungskonzept nicht berücksichtigt. Ebenso fand keine Begehung der Wohnungen statt, so dass dieser gesamte Bereich nicht bewertet werden kann. Es ist allerdings festzustellen, das die Wohnungsgrundrisse, die auf der Grundlage des Zweiten Wohnungsbaugesetzes von 1958 geplant wurden, durchgehend gut nutzbar sind und in diesem Bereichen auch kein Handlungsbedarf besteht. Eine Erhöhung des Wohnwertes kann allerdings durch die Umnutzung der Balkone zu Wintergärten erreicht werden. Da diese Leistungen aber vorrangig zu den Fassadenarbeiten zu zählen sind, wird im Abschnitt Vorschläge zum Bereich Modernisierung darauf eingegangen.

Ebenso ist davon auszugehen, das der Schallschutz der DIN 4109 aus dem Jahre 1962 entspricht  und damit den Normalanforderungen der neuen DIN 4109 aus dem Jahre 1984 genügt. 

 

Instandsetzung 

Zur langfristigen Sicherung des Bestandes sowie insbesondere zur Akzeptanz der Bewohner und der Erhaltung der Vermietbarkeit sind Instandsetzungsarbeiten an den Gebäuden Helgastraße 9 und 16-18 erforderlich.

Zu den hauptsächlichen Instandsetzungsbereichen zählen u. a.

  • Erneuerung der Dacheindichtung, insbesondere der Flachdächer
  • Behebung von Betonschäden an Außenwänden, Balkonkonstruktionen, Laubengängen  und anderen Sichtflächen

  • Abdichtung von Balkonen und Loggiengängen; Instandsetzung von Geländern und anderen Sicherheitseinrichtungen

Diese nachfolgenden Ausführungen sind in keinem Fall abschließend und müssen für das jeweilige Objekt entsprechend erweitert werden.

Primärkonstruktion

Die Gebäude der Helgastraße wurden in Massivbauweise erstellt. Die Innen- und Außenwände sind im Mauerwerksbau, die Decken als Ortbetondecken errichtet worden. Dementsprechend ist der Grundzustand ohne Mängel; die Tragsysteme bis auf wenige Ausnahmen in den äußeren Bereichen schadensfrei.

Äußere Hülle

Die Bauteile der äußeren Hülle stellen wie bei fast allen Gebäuden dieses Alters einen der wesentlichen Problembereiche dar. Dies Betrifft zum einen Schäden durch Alterung und Abnutzung; zum anderen stellt der Wärmeschutz der Außenwände einen erheblichen Mangel dar, der im Themenbereich Modernisierung beachtet werden muss.

Flachdächer

Aufgrund des Alters, der verwendeten Materialien sowie der Bauart ohne Gefälle lassen sich bei beiden Gebäuden erhebliche Mängel feststellen. Obwohl und zum Teil auch gerade weil diese Eindichtungen in den vergangenen Jahren in Teilbereichen immer wieder überarbeitet wurden, sind grundsätzliche Probleme entstanden.

Zum genauen Aufbau der Dachkonstruktion liegen keine Informationen vor. In den Bauantragsunterlagen ist jeweils nur eine 50 cm Hohe Attika dargestellt. Werkplanungsunterlagen konnten durch den Bauherren nicht vorgelegt werden; eine Prüfung vor Ort hätte nicht zerstörungsfrei durchgeführt werden können und wurde zum jetzigen Zeitpunkt nur durch Augenschein vorgenommen. Dabei wurde festgestellt, dass die Angaben der Bauantragsunterlagen - auch die textliche Baubeschreibung - nicht der gebauten Realität vor Ort entsprechen.

Offensichtlich wurde bei Instandsetzungen der gesamten Flächen der ursprüngliche Wärmeschutz der Dachfläche erhöht. In wie weit allerdings heutige Ansprüche erfüllt werden, konnte nicht geprüft werden. Die nunmehr reduzierte Attikahöhe ist - bei unterschiedlichen Gelegenheiten - durch Zinkblech-Abdeckungen erneuert worden. Diese Abdeckung greift in der Regel nur knapp über die Dachkanten, die umlaufend aus Zementfaserplatten - sicherlich noch asbestbelastet - besteht, die offensichtlich ebenfalls nachträglich im Zuge einer Instandsetzung auch an den Flachdächern des 1. Obergeschosses montiert wurden. Die Befestigung und Fugenausbildung der Attikaabdeckungen weisen zum Teil erhebliche Mängel auf und sind nicht schlagregendicht.


Dachkanten - Helgastrasse 16-18

Um die andauernden Probleme der Flachdachabdichtungen - in diesem Zusammenhang auch die notwendige Wärmedämmung und die vielfältigen Anschlüsse an die Fassade - zu lösen, erscheint es sinnvoll, über eine generelle Änderung der Dachkonstruktion nachzudenken. Nach einer genauen Prüfung der vorhandenen Dachkonstruktion und Festlegungen zur Sanierung der Fassade muss eine Kosten-Nutzen-Analyse im Zusammenhang mit einer architektonischen Überplanung ergeben, ob ein Steildach oder weiterhin ein Flachdach den zukünftigen und langfristigen Anforderungen entspricht.

  Flachdachsanierung

Außenwände

Vor Ort ist eine vorgehängte bzw. vorgestellte Fassade zu erkennen. Gasbetonfertigteile in unterschiedlichen Stärken und Ausbildungen sind auf das Außenmauerwerk des Kellergeschosses aufgestellt und ohne Luftschicht bzw. Hinterlüftung montiert. Horizontalfugen sind nur im Bereich der gebrochenen Kanten dauerelastisch abgedichtet. Vertikal wurde eine ca. 10 mm breite Fuge eingehalten. Die in den vertikalen Fugen vorhandene Abdichtung ist durchgehend durch Alter und Witterungseinflüsse abgelöst und ohne Dichtungsfunktion. An einem Schadensbild am Haus Helgastraße 9 ist ansatzweise die Art der Befestigung der Fassadenplatten zu erkennen.


Befestigung - Helgastrasse 9 

Zum genauen Aufbau der Außenwände liegen keine Informationen vor. In den Bauantragsunterlagen sind für die Wohngeschosse einschalige Außenwände in einer Stärke von 30 cm zu erkennen. Werkplanungsunterlagen konnten durch den Bauherren nicht vorgelegt werden; eine Prüfung vor Ort hätte nicht zerstörungsfrei durchgeführt werden können und wurde zum jetzigen Zeitpunkt nur durch Augenschein vorgenommen. Dabei wurde festgestellt, dass die Angaben der Bauantragsunterlagen - auch die textliche Baubeschreibung - nicht der gebauten Realität vor Ort entsprechen.

Erhebliche Bereiche der Fassade - die horizontalen Bänder in Höhe der Fenster an den langen Seiten der Gebäude - sind mit Zementfaserplatten auf Holzlattenkonstruktion verkleidet. Hier bildet laut Bauantragsunterlagen ein 11,5 cm starkes Mauerwerk die innenseitige Konstruktion. In Teilbereichen sind Stoßfugen und Eckausbildungen der stumpf gestoßenen Platten angebrochen und in der Ebene verschoben, was vermuten lässt, das die hölzerne Unterkonstruktion durch eingedrungene Feuchtigkeit aufgequollen ist.

Die verputzten Kelleraußenwände im Sockelbereich weisen ebenfalls Feuchtigkeitsschäden auf. Ursache dafür ist das Fehlen einer Kiestraufe. Die diesen Bereichen wurden Betonplatten direkt an das Mauerwerk anschließend verlegt.

Erst eine genaue Prüfung der gesamten Außenwandkonstruktion wird ergeben, wie mit der Fassade zu verfahren ist; insbesondere ist zu klären, in welchem Umfang die Gasbetonfertigteile konstruktiv mit weiteren Einbauteilen wie z.B. Fenstern, Rolläden und Rolladenkästen des Erdgeschosses verbunden sind. Grundsätzlich ist zu prüfen, ob die Fassadenelemente erhalten werden können. Weiterhin wird besonders zu prüfen sein, in welchem Umfang und in welcher Form diese Gasbetonfertigteile bei einer Erneuerung bzw. erstmaligen Wärmedämmung des Gebäudes berücksichtigt werden können.


Fensterdetail - Helgastrasse 9

  Außenwandsanierung 

Balkone

Alle Wohnungen der Gebäude Helgastraße 9 und 16-18 wurde ein Balkon bzw. eine Loggia mit südlicher oder westlicher Ausrichtung zugeordnet. Diese Freiflächen werden von den Mietern auf Grund des guten Zuschnitts und der ausreichenden Größe gern genutzt.


Balkone Helgastrasse 16-18

Die seitlich fast vollständig geschlossenen Loggien sind vorderseitig in einer Kombination aus Betonbrüstung und auf weit auskragenden Konsolen aufgelagerten Betonblumenkästen geschlossen. Durch die Auskragung wird bei den treppenartig versetzten Loggien Sichtschutz erreicht.

Einzelne Mietparteien haben in seitlichen Bereichen, die nur durch Metallgeländer abgeschlossen sind, mit Hilfe von "Eigenkonstruktionen" den Sichtschutz erweitert. In einem Fall wurde eine Pergola auf einem Balkon des 2. Obergeschosses offensichtlich ohne fachliche Qualifikation montiert.

  
Eigenkonstruktion Pergola - Helgastrasse 16-18

   Balkonsanierung

Laubengänge

Das Gebäude Helgastraße 9 wird horizontal durch offene Laubengänge erschlossen. Diese Laubengänge bilden ein charakteristisches Merkmal dieses Hauses. Obwohl diese Bauteile die umfangreichsten Mängel und und auch Gefahrenstellen aufweisen, die zum Teil durch die Nutzung aber hauptsächlich durch Witterungseinflüsse entstanden sind, ist bei einer sicherlich notwendigen Sanierung die Charakteristik der Laubengänge zu erhalten.


Schadensbild Laubengang - Helgastrasse 9

Die Möglichkeit, die Laubengänge zu schließen um so die Konstruktion vor weiteren Einflüssen der Witterung zu schützen, ist allein durch die anschließenden Wohnungsgrundrisse sehr eingeschränkt. Küchen und Bäder der anliegenden Wohnungen werden grundsätzlich über die Laubengänge belüftet. Zudem würden damit neue Problembereiche entstehen. Es müsste davon ausgegangen werden, dass die Mieter diese nun wettergeschützten Bereiche in neuen Formen nutzen würden. Zudem wäre eine kontinuierliche Reinigung ebenso wie die Forderungen an Feuerwehrrettungswege zu gewährleisten.

Laubengangsanierung

Fenster / Hauseingangsbereiche / Treppenhäuser

Die Fenster- und Fenstertüren der Gebäude - in den Erdgeschossen mit Kunststoffrolläden - sind im Laufe der Jahre erneuert worden. Ein Austausch einzelner Elemente oder eine vollständige Erneuerung wäre nur nach eingehender Prüfung zu veranlassen.

Die Hauseingangsbereiche der Gebäude Helgastraße 9 und 16-18 sind unterschiedlich gestaltet. Die nachträglich am Haus Helgastraße 9 vorgesetzte Eingangsüberdachung schützt die freistehende Klingel- und Briefkastenanlage nur unzureichend. Die dreiseitig offene Flachdachkonstruktion hat keine konstruktive Verbindung zum Treppenhausturm und bietet auch daher wenig Schutz vor Niederschlagswasser. Das anschließende Treppenhaus mit einer zweiläufigen Treppe erscheint sehr dunkel und ist durch die vorhandenen Fensteröffnungen nur unzureichend durch Tageslicht beleuchtet. Die Konstruktion und der Ausbau des Treppenhauses ist massiv und zeigt nur wenige geringfügige Beschädigungen. Problembereiche sind allerdings die Anschlussbereiche der Treppenhaustüren an die Laubengänge. Beim Gebäude Helgastraße 9 wäre eine Neugestaltung der erdgeschossigen Eingangssituation und eine Erweiterung der Fensterflächen sinnvoll.


Eingangsbereich - Helgastrasse 9

Die Eingänge des Gebäudes Helgastraße 16-18 liegen in die Hausfassade zurückgezogen und sind über dem Erdgeschoss mit einem geschlossenen Vordach geschützt. Auch hier wäre eine Erweiterung der Treppenhausfenster zur Verbesserung der natürlichen Belichtung vorzuschlagen. Durch eine transparente Überdachung der Hauseingangstüren in Kombination mit einer unterschiedlichen farblichen Gestaltung würde der gesamte Eingangsbereich erheblich freundlicher wirken. Die Installation einer modernen Klingel- und Briefkastenanlage würde diesen einladenden Eindruck und die Identifizierung unterstreichen.


Eingangsbereich - Helgastrasse 16-18

Innere Allgemeinbereiche / Innenausbau / Haustechnische Installation

Die weitern inneren Allgemeinbereiche wie zum Beispiel die Kellergeschosse sowie der Innenausbau der Wohnungen und die haustechnische Installationen wurden nicht in dieses Konzept aufgenommen. Allerdings ist davon auszugehen, dass der Wärmeschutz der Kellerdecke nicht ausreichend ist und in der Regel k-Werte im Bereich über 1,0 W/m2 x K anzutreffen sind.

Als weiteres Beispiel wäre der Zustand der Wohnungseingangstüren auch hinsichtlich des erforderlichen Schallschutzes nach DIN 4109 zu prüfen.

 

Modernisierung

Der Bereich der Modernisierung bestehender Gebäude ist erheblich umfangreicher und variabler, da hier nicht nur technische Notwendigkeiten zum Erhalt der Bausubstanz den Maßnahmenkatalog bestimmen, sondern auch die Wünsche und Bedürfnisse der Bauherren wesentlich freier zu berücksichtigen sind. Während bei der Instandsetzung vorhandene Bauteile in ihren ursprünglichen Zustand zurück versetzt werden, um die notwendige Funktion zu erhalten und um weitere Folgeschäden zu vermeiden, handelt es sich bei der Modernisierung zumeist auch um Änderungen an der Baukonstruktion bis - soweit möglich und sinnvoll - hin zur Änderung der Nutzung.

Zu den Modernisierungen zählen:

  • Verbesserung des Wärmeschutzes, wobei im Zuge dieser Leistungen auch Instandhaltungsarbeiten mit abgedeckt werden. Neben den baulichen Schäden ist besonders bei den Außenwänden der mangelhafte Wärmeschutz ein erhebliches Problem. Sowohl die einschaligen Mauerwerke in den Loggienbereichen und den Laubengängen als auch die mit Gasbetonplatten verkleideten Außenwände sind aus heutiger Sicht wärmetechnisch schlecht bis desolat; k-Werte von 1,4 W/m2 x K bei den einschaligen Außenwänden bis 0,8 W/m2 x K bei den Sandwichplatten mit minimaler Wärmedämmung sind um das zwei- bis dreifacher schlechter als heutige Außenwandkonstruktionen.


  • Erneuerung und Erweiterung der Heizungstechnik, zum Beispiel Erneuerung der Heizzentrale zur Erhöhung des Wirkungsgrades.

  • Erneuerung und Erweiterung der Sanitärtechnik in den Wohnungen, wobei auch Instandhaltungsarbeiten zum Beispiel bei Erneuerung von Fliesen mit betroffen sind.

  • Verstärkung der Elektroinstallationen.

Diese Aufzählung ist in keinem Fall abschließend und muss für die Gebäude in der Helgastraße auch nach den Vorgaben des Bauherren Objekt erweitert werden.

 

Zusammenfassung

Im Laufe der vergangenen dreißig oder mehr Jahre hat auch an den Gebäuden der Helgastrasse "der Zahn der Zeit" stetig genagt und deutliche Spuren hinterlassen. Auch wenn in den vergangenen Jahren immer wieder und mit unterschiedlicher Nachhaltigkeit Instandsetzungen und auch Modernisierungen einzelner Problembereiche durchgeführt wurden, so ist eine vollständige und im Zusammenhang durchzuführende Sanierung dringend notwendig.

Die anfängliche Intention, eine Sanierung und Modernisierung der Wohngebäude in Abschnitten und nach Dringlichkeit durchzuführen, ist nicht wirtschaftlich zu realisieren. Geht man den Katalog der Schäden und Mängel die bis dato nur durch bloßen Augenschein festzustellen sind durch, so wird allein dabei die Komplexität der Aufgabenstellung bewusst.

  • mechanische Fassadenbeschädigungen
  • fehlende Wärmedämmung
  • Betonschäden an den Balkonen
  • Betonschäden an den Laubengängen
  • undichte Flachdächer
  • Umweltbelastende Baustoffe
  • Schäden an den Befestigungen der Fassadenplatten
  • Entwässerung Balkone
  • Eingangsbereiche
  • Viele Schadensbereiche dieser unvollständigen Liste beeinflussen sich; die Ausführungen greifen hinsichtlich der Baukonstruktion und auch der zeitlichen Abläufe ineinander. Auch der Vergleich mit ähnlichen Objekten zeigt, dass eine Sanierung und Modernisierung nur dann in einem wirtschaftlichen Rahmen durchzuführen ist, wenn zuvor

    • der Ist-Zustand vollständig dokumentiert wurde,
    • der Umfang der notwendigen Instandsetzungsarbeiten festgestellt ist

    und auf diesen Erkenntnissen aufbauend

    • die zu erreichende Qualität des Gesamtmaßnahme durch den Bauherren festgelegt wird.

    Die Durchführung einer derart komplexen Sanierungsmaßnahme sollte mit Hilfe eines detaillierten Ablaufschemas optimiert werden.

    Bei den vorstehenden Ausführungen sind nur die Primärkonstruktion der Gebäude und die äußere Hülle berücksichtigt worden. Wesentlichen Einfluss auf eine Sanierung des Gesamtobjektes haben auch die Bereiche

    • Innere Allgemeinbereiche
    • Innenausbau der Wohnungen
    • Haustechnische Installationen

    und im besonderen bei einer Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft

    • die Anregungen und Wünsche der Mieter. 

    Die Kosten der Baumaßnahme können erst nach einer gründlichen Bestandsanalyse sowie einer detaillierten Maßnahmenplanung ermittelt werden. n. Schnellschüsse sind in aller Regel falsch, da bei Instandsetzungen und Sanierungen ein erheblicher Kostenanteil auch durch notwendige Nebenleistungen und den Umfang der Bauherrenwünsche verursacht werden. Sinnvoller erscheint daher, dem Gesamtprojekt eine Kosten-Nutzen-Analyse mit dem Ergebnis eines Kostenrahmens vorzugeben.

    Ablaufschema einer Sanierung 

    Sanierungen erfordern grundsätzlich einen sehr hohen Planungsanteil. Im Vergleich zu den Entwicklungsschritten einer Neubauplanung sind - je nach Qualität und Nutzung des Objektes - erhebliche zusätzliche Bedingungen zu berücksichtigen.

    Dieses Ablaufschema einer Gebäudesanierung ist allgemein als grobes Gerüst gehalten und kann und muss dem einzelnen Projekt individuell angepasst werden.

    1. Baubegehung
    • Bestimmen von Bautyp u. Alter
    • Art und Umfang der vorhandenen Nutzung
    • Erstellen von Aufmass-Skizzen
    • Erarbeiten von Nutzungsvorschlägen
    • Kostenrahmen
    2. Bestandsaufnahme mit Feststellung der Gebäudesubstanz
    • Auflistung der Gebäudesubstanz und der Bauwerksschäden
    • Erstellen von Bestandszeichnungen
    • Erstellen eines Modernisierungs- und Instandsetzungskonzeptes
    • Vorplanung mit neuer Grundrissgestaltung
    • Kostenschätzung
    • Zeitplanung
    3. Vertiefung der Bestandsaufnahme und der Bestandszeichnungen, Analyse
    • Beschaffung von Planungsunterlagen (alte Genehmigungs-, Ausführungsplanungen,
      Fachplanungen)
    • Erfassung von Mieterwünschen
    • Stellungnahmen der Ver- und Entsorgungsträger
    • Grundrissplanung, Festlegung des Ausstattungsstandards
    • Kostenberechnung
    4. Genehmigungsplanung M 1:100
    • Berechnung der Flächen und der Kubatur
    • Baubeschreibung und Maßnahmenbeschreibung
    • Kostenberechnung der Bauteile
    • Bauantrag, Einholen der Baugenehmigung
    5. Ausführungsplanung M 1:50, ggf. Detailplanung mit Integration von Fachplanungen
    • Massenermittlungen
    • Erstellen von Leistungsverzeichnissen
    • Bauzeitenplan
    • Kostenanschlag
    • Ausschreibungsverfahren
    6. Mitwirkung bei der Auftragsvergabe
    • Kostenkontrolle u. Standardüberprüfung
    • Fortschreibung des Bauzeitenplanes
    • ggf. Organisation von Mieterumzügen
    7. Objektüberwachung
    • Führung des Bautagebuches
    • Rechnungsprüfungen
    • Aktualisieren von Ausführungsplänen
    • Terminplankontrolle
    • Abnahmen
    • Bezug der Wohnungen
    8. Feststellung baulicher Restmängel
    • Kontrolle der Mängelbeseitigung
    • Schlussabnahmen
    • Prüfung der Schlussrechnungen
    • Kostenfeststellung
    • Übergabe an den Bauherren, Bauübernahme durch den Bauherren


     

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